Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании — ответственный, серьезный процесс, который осуществляется поэтапно. Из этого материала вы узнаете, как происходит покупка, с чего ее следует начать, как заключается договор и происходит оплата, с какого момента собственность является вашей. И, что немаловажно, — какие дополнительные расходы ожидают вас при приобретении недвижимости.

Дополнительные расходы

Основные этапы покупки

В отношении возможностей такой покупки испанское законодательство — одно из самых либеральных в Европе. Приобрести здесь объект жилой или коммерческой недвижимости формально может любой иностранец — резидент или нерезидент страны, частное или юрлицо. Ключевой вопрос — в наличии необходимой денежной суммы. Однако при этом придется оформить и значительное количество документов, открыть счет в испанском банке, получить идентификационный номер и т. д. В целом всю процедуру можно условно разделить на четыре главных звена.

• Выбор объекта недвижимости с подбором наилучших вариантов, поездкой в Испанию для их осмотра и оценки и резервированием наиболее подходящего объекта.

• Подготовка к сделке, для совершения которой следует получить номер иностранца, открыть счет в одном из банков Испании, подписать предварительный договор. При приобретении дома в ипотеку — соответственно, нужно пройти процедуры для ее оформления.

• Заключение сделки с уплатой налогов и сборов, подписанием договора и регистрацией права собственности.

• Владение недвижимостью с получением мультивизы, уплатой всех необходимых налогов и коммунальных услуг, при необходимости — оформление и сдача жилья в аренду.

Выбор объекта недвижимости

Определиться с объектом вы можете полностью самостоятельно, например, изучив каталог нашего сайта, или обратившись к сотрудникам нашего агентства, которые помогут вам с выбором и предоставят по дому, вилле, апартаментам или другому объекту подробную информацию.

Сделать свой выбор, конечно, можно и дистанционно, не покидая России. Однако по понятным причинам так практически никто не поступает — слишком серьезная покупка, требующая оценки объекта на месте. Таким образом можно подстраховаться от различных «подводных камней» — получить дополнительную важную информацию, которая может сыграть свою роль в пользу или против данного выбора (например, определенные дефекты и недостатки квартиры, плохая инфраструктура и т. д.). Так, при подборе объекта вы можете:

• попросить представить энергетический сертификат (Certificado de Eficiencia Energetica, CEE) — специальный обязательный с 2013 г. документ об эффективности энергопотребления на объекте, который должен иметь собственник;
• потребовать справки о пригодности жилья к проживанию (Cédula de habitabilidad), также обязательны с 2008 г.;
• выяснить размеры всех местных налогов и расходов (муниципальных и коммунальных);
• сравнить минимальные цены на аналогичные квартиры.

Кроме того, в испанском Реестре собственности (Registro de Propiedad), где регистрируется вся недвижимость страны, можно получить выписку с данными о кадастровой стоимости и метраже объекта, его владельце, о возможных задолженностях (которые после покупки перейдут к новому владельцу).

Поэтому, как правило, на определенное время россияне выезжают в Испанию для осмотра дома по одной из виз (туристическая и т. д.). В нашем случае виза также может быть сделана по приглашению со стороны испанского филиала нашего агентства — наши сотрудники «на месте» окажут все необходимое содействие по прибытии на объект.

Объект выбран. Резервирование.

После оценки и выбора дома объект обычно резервируется за будущим покупателем. Процедура не является строго обязательной, и в ее отсутствие алгоритм дальнейших действий несколько иной. Однако она часто практикуется, чтобы подтвердить заинтересованность покупателя в приобретении данного объекта.

Резервирование закрепляется специальным договором, который со стороны продавца подписывает либо сам собственник, либо выступающее по доверенности от его имени агентство недвижимости. Стороной договора может быть и застройщик (при продаже новостройки). В документе указывается стоимость объекта, а также сроки, в пределах которых планируется подписать купчую. Объект бронируется, снимается с продажи. Покупателем вносится залог в размере до 1,5% от стоимости покупки. Если в дальнейшем покупатель отказывается от покупки, залог остается у продавца.

Подготовка к сделке

Договор резервирования — законное основание для получения одного из ключевых документов - идентификационного номера иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). NIE дает право осуществлять нерезидентам страны юридически значимые действия — осуществлять сделки, открывать банковский счет, регистрировать бизнес, покупать недвижимость и т. д.

Получить NIE можно в испанском консульстве, если вы находитесь в России, или непосредственно в Испании. Обязательное условия для получения документа в королевстве — действующая виза «шенген» и наличие обратного билета. Также понадобятся:

• заявление на получение идентификационного номера;
• оригинал и копия загранпаспорта;
• квитанция об уплате пошлины;
• два фото 3 на 4 см.

По правилам, номер должен быть присвоен в течение 5 рабочих дней.

Открытие счета в банке

NIE получен — теперь вы можете открыть в испанском банке собственный счет. Говоря точнее, для покупки местной недвижимости вы обязаны это сделать. Счет будет необходим не только для оплаты купленного объекта, но и для уплаты всевозможных налогов и платежей, когда вы станете его собственником. Немаловажная деталь — сегодня испанские банки стали значительно строже и пристальнее относиться к происхождению средств своих клиентов. Поэтому следует быть готовым к тому, что вас попросят подтвердить свой доход и его легальность в виде справки о доходах или налоговой декларации. Обычно бывает достаточно справки по форме 2НДФЛ, которую нужно предварительно перевести и легализовать.

Если таковая отсутствует, сотрудникам банка можно представить выписку с вашего расчетного счета с указанием на источнки поступления денежных средств, банковский договор вклада, договоры купли-продажи недвижимости и т. д. Как правило, открытие счета занимает не более часа. В течение месяца после этой процедуры следует уведомить об открытии счета вашу местную налоговую инспекцию в России, представив уведомление по форме, установленной приказом ФНС РФ от 21.09.2010 г.

Заключение задаткового (предварительного) контракта

Данный контракт (Contrato de arras) заключается, если ранее стороны сделки не заключали контракт резервации. Содержательно два этих документа практически не отличаются (здесь также указываются сроки и форма оплаты, стоимость покупки и т. д.). Однако нюанс: в соответствии с Contrato de arras покупателем вносится уже 10% от суммы сделки. Залог также остается у продавца, если покупатель передумает с покупкой. Но: если продавать передумает сам продавец, он должен будет выплатить покупателю сумму, двое превышающую сумму залога.

Оформление сделки купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов подписывается собственно сам договор — купчая (эскритура, Escritura Publica). Сделка осуществляется в испанской нотариальной конторе в присутствии владельца недвижимости (если речь об объекте вторичного рынка) или застройщика (если речь о новостройке) и покупателя. От лица продавца может выступать агентство — доверенное лицо (доверенность должна быть нотариально заверена). В момент сделки продавец получает оставшуюся часть суммы в виде банковского чека, деньги также могут быть переведены на расчетный счет продавца).

После подписания купчей в течение 30 дней необходимо оплатить все государственные налоги и сборы и регистрационные расходы (указаны выше в таблице). Заключительный этап  процедуры — обращение в указанный выше Реестр собственности (Registro de Propiedad) для получения выписки о праве на собственность. Как правило, обращение осуществляется вместе с сотрудниками агентства недвижимости. Сотрудникам реестра необходимо представить подлинник договора и документы об уплате упомянутых налогов и сборов. После предоставления документов через 2-3 месяца покупатель получает выписку — свидетельство о праве на собственность.

Владение собственностью

В момент подписания купчей покупателю передаются ключи от квартиры и документы по обслуживанию объекта. Если последний относится к «вторичке», то это уже существующие договоры, которые заключал прежний владелец с обслуживающими компаниями (их следует переоформить на имя нового владельца). Если объект — новостройка, то застройщик передаст вам документы для будущих договоров с обслуживающими организациями.

После переоформления указанных документов плата за коммунальные платежи (газ, электричество, вода), содержание общего имущества (при наличии такового), ежегодные налоги будут регулярно списываться с вашего испанского банковского счета.

По завершении всех процедур вы можете сдавать приобретенное жилье в аренду. Для этого предварительно необходимо поместить объект на учет испанского Министерства туризма. При этом ежегодно следует уплачивать налог в размере 24% от назначаемой вами арендной платы.

После регистрации права собственности вы можете обратиться за годовой мультивизой, дающей право проживания в Испании до 90 дней в течение каждого из полугодий. Также у вас появляется право приглашать для отдыха в Испании родственников или друзей.

Покупка жилья стоимостью от 500 тысяч евро с уплатой его стоимости единовременно позволяет претендовать на получение вида на жительство (ВНЖ) с правом на трудоустройство и на предпринимательскую деятельность. В настоящее время срок действия ВНЖ без необходимости пролонгации увеличен до пяти лет.